Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant de lutter contre la spéculation foncière et de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Mais quelles sont les obligations des organismes de foncier solidaire (OFS) en matière de garantie d’absence de spéculation foncière ? Cet article vous propose un tour d’horizon des principales dispositions encadrant cette question.
Le mécanisme du bail réel solidaire
Avant d’aborder les obligations des OFS, il convient de rappeler brièvement le fonctionnement du bail réel solidaire. Ce dispositif repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti : l’OFS acquiert le terrain et en reste propriétaire, tandis que l’acquéreur devient propriétaire du bâtiment construit dessus. Pour cela, il signe avec l’OFS un bail réel solidaire d’une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.
Le principal avantage du BRS est la réduction du coût d’acquisition pour l’acquéreur, qui n’a pas à acheter le terrain. De plus, grâce à un encadrement strict des conditions de revente et de loyers, ce dispositif vise à garantir une absence de spéculation foncière.
Les obligations des OFS en matière de garantie d’absence de spéculation foncière
Pour assurer cette absence de spéculation, les OFS doivent respecter plusieurs obligations légales et réglementaires. Parmi celles-ci, on peut citer :
- La fixation d’un prix de cession maximum : lors de la revente du bâti, le propriétaire ne peut pas vendre au-delà d’un montant déterminé par l’OFS. Ce prix doit permettre à des ménages modestes d’accéder à la propriété.
- La mise en place d’un droit de préemption : en cas de revente, l’OFS dispose d’un droit de préemption pour racheter le bâtiment et ainsi éviter sa commercialisation à un prix supérieur à celui fixé.
- L’encadrement des loyers : si le propriétaire souhaite louer son bien immobilier, il doit respecter les plafonds de loyers fixés par l’OFS. Ces plafonds sont généralement inférieurs aux loyers du marché.
Le suivi et le contrôle des OFS
Afin de s’assurer du respect de ces obligations, les OFS sont soumis à un suivi et un contrôle régulier par les autorités compétentes. Cela passe notamment par :
- L’agrément des OFS : pour pouvoir exercer leur activité, les organismes doivent être agréés par l’autorité administrative compétente. Cet agrément peut être retiré en cas de manquement à leurs obligations.
- Le contrôle des conditions d’attribution des logements en BRS : les OFS doivent s’assurer que les acquéreurs remplissent bien les conditions pour bénéficier du dispositif (ressources, composition du ménage, etc.).
- Le contrôle de la gestion des OFS : les organismes doivent rendre compte de leur activité et de la manière dont ils remplissent leurs missions auprès des autorités compétentes.
En cas de manquement constaté, l’autorité administrative peut prononcer différentes sanctions à l’encontre de l’OFS, allant jusqu’à la révocation de son agrément.
Bilan et perspectives du bail réel solidaire
Depuis sa création en 2016, le bail réel solidaire a connu un développement progressif. Les OFS sont encore peu nombreux en France, mais leur nombre est en constante augmentation. Le dispositif semble néanmoins répondre à un réel besoin, comme en témoigne le succès rencontré par certaines opérations immobilières réalisées dans le cadre du BRS.
Toutefois, pour que ce dispositif puisse pleinement jouer son rôle dans la lutte contre la spéculation foncière et l’accès à la propriété pour tous, il convient de veiller à ce que les OFS respectent scrupuleusement leurs obligations en matière d’encadrement des prix et des loyers. Cela passe notamment par un renforcement du suivi et du contrôle exercés par les autorités compétentes.
En conclusion, le bail réel solidaire est un outil prometteur pour lutter contre la spéculation foncière et faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes. Les OFS ont un rôle central à jouer dans ce dispositif et doivent respecter des obligations strictes pour garantir son efficacité. À condition que ces organismes remplissent pleinement leur mission, le BRS pourrait contribuer à renforcer la mixité sociale et la cohésion territoriale en France.
