Introduction aux règles fiscales dans l’investissement immobilier
Lorsque vous vous lancez dans un investissement immobilier, il est essentiel de bien comprendre et respecter les règles fiscales en vigueur. En effet, la fiscalité joue un rôle majeur dans la rentabilité de votre investissement et peut avoir des conséquences importantes sur votre situation financière. Cet article présente les principales règles fiscales à prendre en compte lors d’un investissement immobilier.
Les différents types d’impôts liés à l’investissement immobilier
Plusieurs impôts sont associés à la détention et à la gestion d’un bien immobilier. Voici les principaux :
- La taxe foncière : impôt annuel dû par le propriétaire du bien, quelle que soit l’utilisation du logement (habitation principale, location, etc.). Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux d’imposition votés par les collectivités locales.
- La taxe d’habitation : impôt annuel payé par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il soit propriétaire ou locataire. Comme pour la taxe foncière, son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux d’imposition votés par les collectivités locales.
- L’impôt sur le revenu : impôt sur les revenus fonciers perçus par le propriétaire du bien en cas de location. Le montant de l’impôt dépend des revenus fonciers déclarés et du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Les prélèvements sociaux : cotisations sociales prélevées sur les revenus fonciers, au même titre que sur les autres revenus du capital. Leur taux est actuellement de 17,2 %.
La fiscalité des revenus fonciers
En tant que propriétaire d’un bien immobilier mis en location, vous devez déclarer vos revenus fonciers dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Il existe deux régimes fiscaux possibles pour les revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : applicable si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges, sans avoir à justifier ces dépenses. Vos revenus fonciers imposables sont donc égaux à 70 % de vos loyers perçus.
- Le régime réel : applicable si vos revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 € ou si vous optez volontairement pour ce régime. Vous devez alors déclarer vos loyers perçus ainsi que l’ensemble des charges et dépenses liées à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.). Vos revenus fonciers imposables sont égaux à la différence entre vos loyers perçus et vos charges déductibles.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent pour encourager l’investissement locatif et la rénovation de logements. Ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien à rénover, sous certaines conditions :
- La loi Pinel : dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location pendant au moins 6 ans. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du logement et varie en fonction de la durée de location (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).
- La loi Denormandie : dispositif similaire à la loi Pinel, mais applicable aux logements anciens à rénover. La réduction d’impôt est également calculée sur le prix d’achat du logement et les travaux de rénovation, sous certaines conditions.
- Le dispositif Malraux : dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour la réalisation de travaux de restauration dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux éligibles, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Les plus-values immobilières
En cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value, c’est-à-dire une différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Toutefois, les plus-values réalisées lors de la vente de votre résidence principale sont exonérées d’impôt. De plus, un abattement pour durée de détention s’applique aux autres plus-values immobilières : l’exonération totale d’impôt sur le revenu est atteinte après 22 ans de détention, et l’exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
